Transaksi jual beli rumah itu menyenangkan sekaligus menyusahkan. Senang karena dapat uang atau rumah. Susah soalnya ada pajak dan biaya yang rumit.
Benarkah serumit itu? Apa saja pajak dan biaya yang harus Anda hitung sebagai pertimbangan? Bagaimana cara kalkulasinya?
Jangan hanya karena bingung atau terlihat sukar, lantas mengurungkan niat Anda untuk menjual atau membeli rumah. Tenang saja, tim The EdGe akan menolong Anda memahami perhitungan pajak dan biaya dalam urusan jual beli rumah. Yuk lanjut baca biar paham!
Penjual Menanggung Pajak dan Biaya Ini
- Pajak Penghasilan (PPh)
Dasar hukum: Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Tarif Baru PPh Final Atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan.
Besaran pajak: 2,5% x harga jual
Cara kalkulasi: Harga jual sebuah rumah senilai Rp1 miliar, maka PPh rumah itu sebesar 2,5% x Rp1 miliar = Rp25 juta.
Ketentuan lain: Anda perlu membayar Pajak Penghasilan sebelum penerbitan Akta Jual Beli.
- Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Dasar hukum: Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
Besaran pajak: 0,5% x Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
NJKP = Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) – Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
NJOP terdiri atas NJOP Bumi dan NJOP Bangunan. Jumlah keduanya menjadi Dasar Pengenaan PBB.
NJOP sebagai dasar perhitungan akhir NJKP. Jika NJOP lebih dari atau sama dengan Rp1 miliar, maka tarif NJKP = 40%. Jika NJOP kurang dari Rp1 miliar, maka tarif NJKP = 20%.
NJOPTKP berbeda-beda untuk tiap daerah, maksimal sebesar Rp12 juta.
Cara kalkulasi: Ibu Ani memiliki rumah di daerah Jakarta Barat dengan luas bangunan 200m² dan luas tanah 300 m². NJOP Bumi dan Bangunan sebesar Rp3 juta/m². Perhitungan PBB yang Ibu Ani harus bayar seperti ini:
NJOP Bumi: Rp3.000.000 x 300m² = Rp900.000.000
NJOP Bangunan: Rp3.000.000 x 200m² = Rp600.000.000
NJOP Bumi+Bangunan sebagai dasar pengenanaan PBB: Rp900.000.000+Rp600.000.000 = Rp1.500.000.000
NJOPTKP: Rp12.000.000
NJKP: NJOP – NJOPTPKP = Rp1.500.000.000 – Rp12.000.000 = Rp1.488.000.000
Karena nilai NJOP lebih dari Rp1 miliar, maka tarif NJKP = 40% x 1.488.000.000 = Rp595.200.000
PBB: 0,5% x NJKP = 0,5% x Rp595.200.000 = Rp2.976.000
Ketentuan lain: PBB wajib dibayarkan setiap tahun. Nilainya bisa berubah jika ada kenaikan NJOP.
- Biaya Notaris
Dasar hukum: Undang Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.
Besaran biaya: 1,5-2,5% dari harga rumah
Cara kalkulasi: 1,5% jika harga rumah >Rp100 juta – Rp1 miliar. 2,5% jika harga rumah sampai dengan Rp100 juta. Negosiasi jika harga rumah >Rp1 miliar, namun >1%.
Ketentuan lain: Biaya ini dapat dinegosiaasikan dengan Notaris dan ditanggung bersama pembeli sesuai kesepakatan. Selain sisi ekonomis, Notaris juga boleh menetapkan tarif berdasarkan sisiologis yaitu maksimal Rp5 juta.
- Biaya Lain-lain
Penjual harus sudah melunasi biaya lain-lain yang melekat pada rumah, misalnya: iuran lingkungan; tagihan listrik, air, telepon, internet dan lain-lain.
Pembeli Menanggung Pajak dan Biaya Ini
- Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Dasar hukum: Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 berikut perubahannya, yaitu Undang-Undang Nomor 11 Tahun 1994, Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2000, dan Undang Undang Nomor. 42 Tahun 2009 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang Dan Jasa Dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah.
Besaran biaya: 10% x harga jual
Cara kalkulasi: Harga jual sebuah rumah senilai Rp1 miliar, maka PPN rumah itu sebesar 10% x Rp1 miliar = Rp100 juta.
Ketentuan lain: Jika membeli dari developer atau badan yang merupakan Pengusaha Kena Pajak, maka membayar PPN melalui mereka. Bila membeli rumah bekas/secondary maka menyetor PPN ke Kas Negara.
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Dasar hukum: Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 yang telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Besaran biaya: 5% x (NJOP – NJOPTKP)
Cara kalkulasi: Kita ambil contoh rumah Ibu Ani. NJOP: Rp1.500.000.000 dan NJOPTKP Rp12.000.000, maka BPHTB = 5% x (Rp1.500.000.000 – Rp12.000.000) = Rp74.400.000
Ketentuan lain: BPHTB dinamai bea, bukan pajak karena 2 hal ini, yaitu BPHTB dibayarkan sebelum melakukan transaksi atau sebelum akta jual beli dibuat dan ditandatangani, dan dapat dilakukan secara insidentil, berkali-kali serta tidak terikat waktu.
- Biaya Cek Sertifikat
Dasar Hukum: Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan Dan Pengaturan Pertanahan.
Tidak ada ketentuan hukum yang mewajibkan Anda sebagai pembeli untuk memeriksa informasi tentang legalitas rumah. Tentu saja walaupun ini bukan kewajiban, tapi sesuatu yang penting untuk Anda lakukan. Biayanya Rp50 ribu.
- Biaya Balik Nama Sertifikat
Dasar hukum: sama seperti peraturan yang mengatur tentang biaya cek sertifikat.
Besaran biaya: 2% x nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan pemerintah daerah setempat.
Cara kalkulasi: 2% x Rp1.000.000.000 = Rp20.000.000
Ketentuan lain: Pembeli biasanya harus melakukan proses balik nama sendiri, termasuk menanggung biayanya.
- Biaya Pembuatan Akta Jual Beli
Dasar hukum: Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Besaran biaya: 1% x nilai jual rumah
Cara kalkulasi: 1% x Rp1.000.000.000 = Rp10.000.000
Ketentuan lain: Biaya ini dapat dinegosiasikan jika harga rumah tinggi. Pembeli dapat menyepakati dengan penjual untuk menanggung biaya ini bersama-sama.
- Biaya KPR
Pembeli perlu menyiapkan dana untuk membayar Biaya KPR seperti biaya administrasi, provisi dan lain-lain jika pembelian rumah tidak dilakukan secara tunai.
Bingung dengan semua perhitungan pajak dan biaya transaksi jual beli rumah? Mau cara gampang? Malas mengitung sendiri?
Kontak tim The EdGe saja untuk membantu Anda mengurusi semuanya.
Klik gambar untuk membiarkan kami menolong Anda.
Tidak perlu menghitung atau mengurus sendiri, tim The EdGe siap mendampingi Anda.
